-
Ficha de la sentencia
Órgano judicial: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, sede en Madrid.
Fecha: 18 de septiembre de 2025.
Número de resolución: 1264/2025.
Número de recurso de casación: 3136/2020.
ECLI: ES:TS:2025:4025.
Ponente: Excma. Sra. D.ª María de los Ángeles Parra Lucán. -
Resumen de los hechos
La controversia se origina a partir de un contrato de compraventa de finca rústica suscrito por D.ª Adela (vendedora) y D.ª Serafina (compradora). El contrato que incluía obligaciones de pago, entrega de posesión y cancelación de cargas hipotecarias. La compradora incumplió la obligación esencial de cancelar la hipoteca antes de la fecha pactada generando la resolución contractual y disputa acerca de la restitución de las sumas entregadas a cuenta. Hubo demandas de resolución contractual y reposición de prestaciones, así como reconvenciones referentes a la devolución de las cantidades anticipadas y la retención de la posesión hasta el cumplimiento recíproco.
-
Sentido y alcance del fallo
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la vendedora, casa la sentencia de apelación y confirma la resolución de primera instancia. Se declara resuelto el contrato por incumplimiento de la compradora, quien pierde las cantidades entregadas a cuenta conforme a la cláusula penal pactada, siendo desestimada la reconvención para la recuperación de dichas cantidades. No se impone condena en costas en casación; se imponen a la parte apelante las costas de la apelación y se mantienen las de la primera instancia según lo decidido por el juzgado.[1]
-
Análisis del razonamiento jurídico
La Sala realiza una extensa exégesis sobre la interpretación de contratos, siguiendo la doctrina jurisprudencial y el artículo 1281 del Código Civil, que prioriza la literalidad de las cláusulas cuando no dejan duda sobre la intención de las partes. Se desestima la interpretación de reciprocidad efectuada por la Audiencia Provincial, y se afirma que la cláusula quinta del contrato se diseñó como penal en caso de incumplimiento, lo que conlleva la pérdida de las cantidades anticipadas por la compradora; ello responde a la lógica negocial y protección de la vendedora ante incumplimiento grave. El Tribunal rechaza la aplicación del artículo 1289 CC por entender que no existen dudas que justifiquen recurrir a un criterio de cierre, y confirma que la interpretación literal refleja la voluntad real de las partes.
-
Disposiciones legales estudiadas
- Artículo 24 CE (tutela judicial efectiva).
- Artículos 1281 y 1289 del Código Civil (interpretación de contratos y reciprocidad).
- Artículo 576 LEC (intereses procesales).
- Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (costas y depósito).
- Doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre interpretación contractual.[1]
-
Dirección web donde puede accederse a la sentencia
La sentencia está disponible EN https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/eb64085ea01ecc9ea0a8778d75e36f0d/20251002